Reforma tributária deve redefinir o mapa de ocupação industrial e logística no Brasil

Com o fim das distorções da guerra fiscal, a decisão de onde instalar fábricas e centros de distribuição passará a ser guiada por eficiência operacional e proximidade com o consumidor.

A reforma tributária do consumo representa uma mudança estrutural com potencial para alterar, de forma relevante, os critérios que sustentam as decisões de localização de operações industriais e logísticas no Brasil. Do ponto de vista normativo, a Emenda Constitucional nº 132/2023 e as leis complementares subsequentes instituem o IBS e a CBS sob o princípio da neutralidade. O objetivo é claro: os novos tributos devem evitar distorcer decisões de consumo e a organização da atividade econômica.

Na prática, isso significa que grande parte das decisões empresariais que historicamente foram influenciadas por assimetrias tributárias tendem a migrar para uma lógica mais aderente a fundamentos operacionais reais, como custo logístico total, proximidade do mercado consumidor e qualidade de infraestrutura.

O cronograma de implementação também é relevante para ocupantes e exige atenção imediata. Com 2026 marcando o primeiro ano de testes operacionais do novo sistema e uma transição que se estende até 2033, abre-se uma janela crítica para que as empresas revisem suas malhas logísticas, estratégias de armazenagem e sua presença operacional (footprint) antes da consolidação plena da nova lógica tributária. A discussão deixou de ser apenas fiscal; agora, exige preparação operacional e imobiliária.

O fim da arbitragem fiscal e o foco na operação

A mudança central para as empresas ocupantes está na combinação entre tributação no destino, neutralidade e não cumulatividade. Quando a arrecadação passa a se concentrar no local de consumo, e não mais na origem da mercadoria, reduz-se drasticamente o ganho econômico de estruturas desenhadas apenas para capturar benefícios tributários estaduais.

Para usuários de espaços logísticos, o eixo da tomada de decisão se desloca para variáveis operacionais mensuráveis como tempo de entrega, custo de transporte, produtividade da operação, disponibilidade de mão de obra e integração com múltiplos modais de transporte.

A consequência esperada não é uma menor demanda por galpões ou fábricas, mas sim uma demanda distribuída de forma diferente, muito mais alinhada à geografia real do consumo brasileiro.

O movimento Flight to Core e a força de São Paulo

Essa redistribuição da demanda tende logicamente a favorecer, em primeiro lugar, os mercados com maior densidade econômica e concentração de consumo. São Paulo permanece como a principal referência nacional nesse contexto, combinando escala de mercado e diversidade setorial. Essa centralidade econômica segue sendo o principal fator que sustenta o posicionamento do estado como o principal hub logístico do país.

Do ponto de vista imobiliário, a dinâmica recente reforça esse protagonismo. O mercado logístico paulista vem operando com níveis reduzidos de vacância, impulsionado pelo e-commerce e por operadores logísticos. Esse desequilíbrio entre oferta e demanda tem sustentado um ambiente competitivo, com valorização consistente de ativos bem localizados.

Para as empresas, isso acelera o movimento conhecido no mercado como “flight to core” — a priorização de ativos melhor localizados, mais líquidos e com maior qualidade técnica, normalmente próximos aos principais centros econômicos e de consumo. Contudo, essa busca ocorrerá em um cenário de restrição de oferta. Decisões de ocupação passarão a exigir maior antecipação e planejamento estruturado. No novo ambiente, ativos capazes de suportar maior giro de mercadorias, automação e integração ágil entre armazenagem e transporte serão mais disputados.

O futuro dos antigos polos de incentivo

Para os mercados que cresceram baseados em incentivos fiscais, a implicação não é um esvaziamento abrupto, mas um processo mais seletivo de reavaliação. Em um regime neutro, esses polos deixam de concorrer apenas pelo benefício tributário e passam a ser avaliados pela sua conectividade e eficiência de acesso aos consumidores. Nem todo ativo perderá relevância, mas a sustentação de sua atratividade dependerá da capacidade de continuar competitivo em custo total e nível de serviço. No segmento industrial, a revisão tende a ser mais gradual do que na logística. O custo de não revisar as decisões locacionais — que costumam ter horizonte longo e baixa reversibilidade no caso de fábricas — pode ser altíssimo.

Estratégia imobiliária como diferencial competitivo

É por isso que a revisão da malha logística e fabril se tornou uma agenda técnica, e não apenas transacional. Para capturar valor neste novo cenário, as empresas precisarão simular configurações de rede, antecipar a pressão sobre a ocupação em regiões centrais e desenhar um plano de implementação faseado.

O apoio de áreas especializadas em representação de ocupantes (Tenant Representation) atua exatamente na interseção entre estratégia e execução. Avaliar o estoque disponível, conduzir negociações estruturadas e cruzar dados de mercado atualizados deixam de ser tarefas secundárias. Em um mercado com escassez de espaços em regiões core, a vantagem competitiva ficará com as empresas que conseguirem transformar essa mudança regulatória em uma execução ágil, baseada em dados e na geografia real dos negócios.

*Marcela Ramos é Diretora de Representação de Ocupantes (Tenant Representation) Industrial e Logística da CBRE Brasil.

Artigo publicado originalmente no Metro Quadrado