Monitor de Mercado 2025 – Escritórios & Industrial e Logística

O ano de 2025 consolidou-se como um marco para o mercado imobiliário comercial brasileiro. De um lado, o setor logístico atingiu níveis históricos de ocupação, pressionando preços e gerando escassez em regiões primárias. Do outro, o mercado de escritórios confirmou sua recuperação com quedas expressivas na vacância e uma demanda renovada por qualidade (Flight to Quality).

Reunimos os principais insights do nosso último Real Talks, com análises de Fabio Moura (Industrial & Logístico) e Davi Lorenzo (Escritórios), para desenhar o cenário que de tendências de 2026.

Mercado de Escritórios

Em 2025, a dinâmica corporativa mudou. Observamos o fim do ciclo de devoluções e o início de uma expansão agressiva, especialmente em ativos de alta especificação técnica.

São Paulo: Expansão Acelerada

O mercado paulistano encerrou o ano com sinais claros de aquecimento. No 4º trimestre, a absorção bruta atingiu 226 mil m², um avanço de 29% em relação ao trimestre anterior. Mais impressionante foi a absorção líquida, que saltou para +88 mil m² (crescimento de 284% vs. 3T25).

Esse movimento impactou diretamente a disponibilidade:

• Vacância Geral: Caiu para 16,7%.
• Vacância Triple A: Recuou para 11,5%, evidenciando a busca das empresas por endereços premium.

Rio de Janeiro: Resiliência e Consistência

O Rio de Janeiro vive um momento de estabilidade positiva. A cidade registrou seu 6º trimestre consecutivo de absorção líquida positiva. No acumulado do ano, o saldo foi de +82 mil m², um crescimento de mais de 200% em relação a 2024.

Os destaques do mercado carioca incluem:

   
• Vacância A/A+: Caiu quase 6 pontos percentuais em cinco anos, chegando a 23,5%.
   
• Zona Sul: Segue disputada, com vacância geral de apenas 7,9%.
   
• Setores Ativos: Saúde (19%), Governo (11%) e Financeiro (13% no 4T) lideraram a demanda.

Industrial & Logístico: Recordes e Escassez

Se nos escritórios a palavra é "retomada", na logística é "recorde". O e-commerce e o varejo continuam vorazes, absorvendo grandes áreas e mantendo a vacância em níveis historicamente baixos.

São Paulo: O mercado do proprietário

O principal hub logístico do país vive seu momento de maior ocupação em 15 anos. A taxa de vacância caiu para 7,8%, mesmo com um volume alto de novas entregas.

• Absorção Bruta: 2,8 milhões de m² no ano (17% acima de 2024).
• Preços: A escassez empurrou os valores para cima, com pedidos atingindo até R$ 50,00/m² em localizações primárias.
• Raio 30km: Concentrou 82% das novas entregas, mas manteve vacância de apenas 9%.

Minas Gerais e Rio de Janeiro

A força logística transbordou para os estados vizinhos:

   
• Minas Gerais: A absorção líquida mais que dobrou em relação a 2024, somando 503.000 m². O estado consolida-se como alternativa estratégica, impulsionado por operadores logísticos.
   
• Rio de Janeiro: Com pouca oferta de novo estoque (apenas 53 mil m² entregues), o mercado absorveu o que havia disponível. A absorção líquida superou em 40% o volume de novas entregas, mantendo a vacância no Raio 30km em saudáveis 8,8%.

O que esperar de 2026?

Os dados de 2025 desenham um cenário de maturidade e seletividade. Em São Paulo, a liquidez elevada nos escritórios e a escassez logística sugerem um ano de valorização dos ativos. No Rio e em Minas, a consistência da demanda aponta para oportunidades contínuas de desenvolvimento e retrofit.

O mercado mudou. Sua estratégia já se adaptou?

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