O imóvel a serviço do Legado: como o Real Estate estratégico pode garantir a harmonia e a liquidez das famílias ao longo do tempo.

No universo das famílias empresárias brasileiras, o patrimônio imobiliário é, frequentemente, a base sobre a qual fortunas foram construídas. Ativos imobiliários representam a solidez, a história e o alicerce do legado. Contudo, na mesma medida, esses ativos podem se tornar o maior ponto de atrito na hora da sucessão, seja pela elevada imobilização de capital versus baixa liquidez ou pelo eventual passivo que estes imóveis podem carregar ao longo do tempo caso não sejam bem administrados.

O que observamos em décadas de experiência na CBRE, tanto globalmente quanto em nossa atuação há mais de 45 anos no Brasil, é uma transição fundamental: o real estate deixou de ser um depósito passivo de capital para se tornar um instrumento ativo de geração de caixa, proteção patrimonial e, crucialmente, de paz entre herdeiros.

Recentemente, reunimos diversos líderes de alguns dos maiores family offices do país, onde discutimos de forma objetiva a melhor estratégia para alavancar o valor das propriedades imobiliárias, afinal, o valor de um ativo está diretamente relacionado ao que ele de fato rende no momento de sua avaliação, mais ao potencial de redesenvolvimento do mesmo. A compreensão deste princípio é fundamental para traçar uma estratégia de sucesso tendo como maior objetivo a maximização do valor dos imóveis sob gestão. Ele tira o foco do valor meramente contábil ou emocional do ativo e o coloca sobre sua performance financeira e estratégica.

A "vocação adormecida" do patrimônio

Muitas famílias possuem imóveis com o que chamamos de "vocação adormecida". São antigas fábricas em bairros que se tornaram centros de inovação; são terrenos subutilizados em áreas logísticas estratégicas; ou mesmo fazendas na fronteira do crescimento urbano.

Esses ativos, quando parados, não são apenas "capital adormecido"; eles podem ser, de fato, um passivo. Geram custos, criam complexidade tributária e, muitas vezes, são o estopim para disputas sucessórias.

O mundo pós-pandemia acelerou mudanças que já víamos se desenhando. O capital, antes focado majoritariamente em escritórios, hoje busca diversificação, com aumento dos investimentos em galpões logísticos, empreendimentos residenciais para renda (multifamily), varejo e, mais recentemente, Data Centers. O Brasil, com sua pujança no agronegócio e seus desafios urbanos, é um terreno fértil para essa transformação. Cada uma destas classes de ativos possui ciclos distintos e a compreensão dos mesmos, é peça chave para atingir os melhores retornos.  

Unindo o campo e a cidade: a estratégia dupla

A mesma lógica que aplicamos ao cenário urbano – como a revitalização de áreas industriais que se tornaram ícones, como a região da Chácara Sto Antonio e, mais recentemente, a Chucri Zaidan (ambos em São Paulo) – aplica-se ao campo. Afinal, o valor da fazenda não está somente naquilo que ela produz, mas também em sua localização. O Brasil é líder mundial na produção de alimentos e muitas cidades do interior não param de crescer. Muitas propriedades rurais estão sendo absorvidas pela expansão urbana. É quando o hectare passa a ser m2.

É muito comum encontrarmos famílias que, apesar de saberem do potencial de valorização da terra, não querem ou não podem abrir mão da renda gerada, por exemplo, por um arrendamento. É neste momento que entramos para ajudar a família a estruturar um empreendimento urbano futuro, sem abrir mão da receita gerada. O resultado desta estratégia é a transformação da gleba agrícola de baixa liquidez em fluxo de caixa robusto e previsível, facilitando a partilha e a sucessão.

Governança: a antídoto contra o conflito

Nada disso é possível sem um pilar central: a governança.

Em nossa experiência, controle vale muito mais que dispersão. Famílias que mantêm participações majoritárias em ativos inteiros conseguem negociar melhor, proteger seus contratos e ditar o ritmo da estratégia. Pequenas frações pulverizadas em diversos empreendimentos, por outro lado, diminuem o poder de decisão e aumentam a complexidade da gestão.

O maior inimigo do patrimônio não é o mercado; são as decisões emocionais ou os atritos de relacionamento. A única forma de proteger o legado é através de processos. Um processo de gestão competitivo, estruturado e transparente eleva o valor do ativo e blinda a família contra decisões que misturam negócios e afeto. O papel de um consultor especializado é, justamente, trazer essa racionalidade, garantindo que o imóvel cumpra seu papel de gerador de renda, e não de conflito.

O patrimônio imobiliário não deve ser um símbolo de status preso ao passado. Deve ser um instrumento dinâmico de crescimento patrimonial.

Um móvel bem gerido financia gerações; mal gerido, cria disputas. No tabuleiro complexo das famílias empresárias, o real estate estratégico é, hoje, a ponte mais segura entre o passado que se honra e o futuro que se deseja construir.