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Mercados Industriais Emergentes
São Paulo, Brasil
setembro 16, 2024
Perspectiva de especialista
Como o maior mercado consumidor do Brasil, São Paulo tem uma demanda crescente por espaço de depósito e distribuição. Seu estoque total de logística multilocatária aumentou em 20% nos últimos quatro anos para 212 milhões de m², tornando-o comparável em tamanho aos maiores mercados dos EUA para esse espaço. Empresas de e-commerce e logística terceirizada foram os principais impulsionadores da absorção líquida anual, com média de 6% do estoque total no mesmo período.
Demografia
São Paulo tem uma população de pouco mais de 11 milhões de habitantes, a maior da América do Sul e quase 3 milhões a mais que a cidade de Nova York. Quase um quarto dos moradores da grande área metropolitana tem entre 18 e 34 anos — os maiores usuários do e-commerce que impulsiona a demanda por espaço de depósito e distribuição.Figura 1: Análise da população de São Paulo
Incentivos de localização
De acordo com a iniciativa Location Incentives Group da CBRE, o governo do estado de São Paulo oferece vários incentivos financeiros e abatimentos fiscais para empresas qualificadas. O governo do estado também pode fornecer suporte nas seguintes áreas:- Facilitar parcerias públicas e privadas para atrair investimentos empresariais.
- Resolução de quaisquer problemas pós-transação, incluindo questões com infraestrutura, segurança e mão de obra.
Figura 2: Principais programas de incentivo
Impulsionador Logístico
O estado de São Paulo é a 22ª maior economia do mundo, com um PIB de US$ 664 bilhões em 2023 — quase 30% do PIB brasileiro total e mais que o dobro do segundo maior contribuinte (Rio de Janeiro).Em dezembro de 2023, o governo brasileiro aprovou a consolidação de cinco impostos estaduais e federais sobre o consumo em dois impostos sobre valor agregado, a partir de 2026, para melhorar o ambiente de negócios do país.
O Aeroporto GRU de São Paulo inclui uma operação de carga aérea expansiva que atende a vários setores, incluindo eletrônicos, farmacêuticos, têxteis, alimentos e bebidas, peças e acessórios automotivos. Cobrindo 2 milhões de m², o aeroporto tem acesso conveniente às principais rodovias que abrangem todo o país.
O Aeroporto GRU está atualmente passando por uma expansão de US$ 8 milhões e melhoria de sua infraestrutura de movimentação de carga.
Oferta e demanda
Com 212 milhões de pés quadrados de espaço logístico multilocatário, São Paulo é o maior mercado industrial do Brasil. A maior parte desse estoque está em blocos entre 50.000 e 99.999 pés quadrados. A forte demanda de uma base diversificada de inquilinos reduziu a taxa de vacância para 10,0% em meados do ano, o que por sua vez aumentou as taxas anuais de aluguel para US$ 5,52 por pé quadrado.Apesar das menores taxas de vacância, as conclusões da construção no primeiro semestre de 2024 totalizaram apenas 4,5 milhões de pés quadrados, contra 14,4 milhões de pés quadrados no primeiro semestre de 2023. Com apenas 6,2 milhões de pés quadrados de conclusões programadas para o resto deste ano, a taxa geral de vacância deve continuar caindo e os aluguéis devem aumentar em meio à forte demanda de ocupantes de comércio eletrônico e logística terceirizada.
Figura 3: Dados históricos de São Paulo*
