Market Figures | Mercados de Escritórios e Industrial & Logístico São Paulo e Rio de Janeiro

O encerramento do terceiro trimestre de 2026 consolida um cenário de forte aquecimento e transformação no mercado imobiliário corporativo brasileiro. Os dados levantados pelo Research Lab da CBRE apontam para uma absorção recorde e uma acentuada escassez de espaços premium, reforçando a resiliência da demanda tanto no segmento de lajes corporativas quanto em galpões logísticos nos eixos de São Paulo e Rio de Janeiro.

Abaixo, detalhamos os principais indicadores e as dinâmicas que estão moldando o panorama atual.

Mercado de Escritórios: A Força do Flight to Quality e o Retorno Presencial

São Paulo

O mercado de escritórios paulistano encerrou o terceiro trimestre com resultados históricos, comprovando a solidez da demanda corporativa por espaços de alta qualidade. A absorção bruta alcançou a impressionante marca de 684 mil m² em 2026, sendo que apenas entre os meses de julho e setembro foram absorvidos 272 mil m², o segundo maior volume trimestral já registrado na série histórica. A absorção líquida acompanhou o ritmo excepcional, totalizando 313 mil m² no ano — uma alta expressiva de 49% frente a 2025 e o melhor desempenho para o período.

Essa forte tração foi liderada pelo setor financeiro, que respondeu por 29% de toda a absorção bruta do trimestre. Apenas as movimentações de duas das maiores instituições financeiras do país (com destaque para o Itaú, que absorveu mais de 90 mil m²) representaram cerca de um quarto de toda a demanda trimestral. Este movimento é fortemente impulsionado pelas políticas de retorno ao trabalho presencial adotadas por grandes corporações. O apetite do mercado foi capaz de absorver a entrada recorde de 316 mil m² de novo estoque em 2026, fazendo com que a taxa de vacância geral recuasse 2 pontos percentuais em um ano, encerrando o trimestre em um patamar saudável de 15,5%. Regiões premium seguem restritas, com a micro região da Faria Lima/JK operando a apenas 7,9% de vacância, e o eixo da Chucri Zaidan mantendo sua boa performance com 14,6%.

Rio de Janeiro

O mercado carioca de escritórios continua a emitir sinais consistentes de melhora, com o volume locado no trimestre superando a média da última década e contraindo a taxa de vacância para 23,7%. Diferentemente do primeiro semestre, que foi pautado por grandes transações, o terceiro trimestre destacou-se por um elevado número de contratos de médio porte, majoritariamente em edifícios de classe A+ localizados no Centro. A região central reafirma seu protagonismo atraindo empresas através de grandes lajes, qualidade construtiva e excelente infraestrutura de transportes. Como reflexo, inquilinos em busca de áreas contíguas superiores a 5 mil m² no Centro encontram hoje menos de cinco alternativas viáveis, o que vem gerando uma tendência de aumento nos valores dos imóveis de alto padrão.

Os setores de saúde, advocacia, consultoria e governamental foram os mais ativos no mercado carioca em 2026. Já o novo estoque segue sob controle e focado na Zona Sul, com destaque para a aguardada entrega do edifício Rhytme, no Leblon, com 21 mil m². Sendo o maior projeto especulativo dos últimos oito anos na cidade, o empreendimento tem gerado forte interesse e avaliações para pré-locações devido à redução de espaços de alta qualidade na região. O Leblon, aliás, mantém o topo da tabela de preços da cidade, com valores médios superando expressivamente a marca de R$ 300/m².

Mercado Industrial e Logístico: Demanda Acelerada e Escassez de Estoque

São Paulo

Encontrar galpões logísticos disponíveis em São Paulo tem se tornado um desafio logístico por si só: de cada 100 m² existentes, apenas 4 estão disponíveis para locação (vacância de 4%). Apenas neste terceiro trimestre, foram locados 900 mil m², elevando o acumulado de 2026 para impressionantes 3 milhões de m², um recorde absoluto para o setor. O comércio eletrônico continua a ser o principal motor dessa expansão, respondendo por mais da metade do volume locado.

Descontando as devoluções, a área ocupada registrou um crescimento de 500 mil m² no trimestre e 1,8 milhão de m² ao longo do ano, com um protagonismo evidente nas regiões de Guarulhos e Cajamar. Com a demanda crescendo duas vezes mais rápido que a construção de novos galpões, aproximadamente dois terços do que foi entregue ou tem previsão de entrega para este ano já chega ao mercado com contratos de aluguel assinados. A falta de espaço refletiu diretamente nos preços: o aluguel pedido médio para galpões Classe A+ atingiu R$ 34/m² (aumento de 8% em relação ao ano passado), chegando a ultrapassar os R$ 38/m² em áreas mais próximas à capital. Para 2027, estão previstos 1,2 milhão de m² em novos galpões, volume inferior ao que o mercado já absorveu em 2026, indicando que a oferta seguirá altamente disputada e o planejamento antecipado tornou-se a regra de ouro para os locatários.

Rio de Janeiro

No Rio de Janeiro, a transformação é histórica. Em 2019, a vacância de galpões logísticos beirava os 30%; hoje, esse índice desabou para 7%. O mercado carioca virou a chave definitivamente, com a absorção líquida atingindo 105 mil m² em 2026, número que já supera todo o desempenho de 2025. O espaço disponível encolheu um terço desde dezembro do ano passado, marcando o quarto trimestre consecutivo de queda na vacância. Um fator crucial para esse cenário é a ausência de novas entregas ao longo deste ano, o que significa que a demanda está escoando rapidamente o estoque existente.

Operadores logísticos e transportadoras lideraram a expansão, absorvendo quase metade de tudo o que foi locado no trimestre, seguidos de perto pelo varejo e o e-commerce. O grande protagonista operacional é o eixo da Rodovia Dutra, especificamente nas praças de Seropédica e Queimados, onde a vacância despencou de 18% para menos de 6% em apenas um ano. Enquanto a região de Washington Luís opera praticamente sem espaços vagos, a Avenida Brasil posiciona-se como a atual janela de oportunidades, oferecendo cerca de 18% de área disponível. Para 2027, a projeção é de pouco mais de 140 mil m² em novos galpões próximos à capital, um volume que apenas empata com a rápida ocupação observada neste ano.