COP 30 e Real Estate: Como o ESG deixou de ser opção e virou gestão de risco

A realização da COP 30 em Belém é um divisor de águas que acelera uma verdade inconveniente para o mercado imobiliário: nossa responsabilidade ambiental é imensa e os investidores sabem disso. O setor de construção e edificações é responsável por cerca de 37% das emissões globais de CO2 relacionadas à energia, segundo o "Global Status Report for Buildings and Construction" de 2022, da Aliança Global para Edifícios e Construção (GlobalABC), ligada ao Programa da ONU para o Meio Ambiente (PNUMA).

Durante muito tempo, tratamos o ESG como um "selo verde" focado na eficiência da operação (luz e água). A COP na Amazônia, epicentro do debate sobre uso da terra e bioeconomia, eleva a régua.

A discussão não é mais sobre se devemos mudar, mas sobre como gerenciar os riscos financeiros da inação. O que o Real Estate aprende com a COP 30 é uma redefinição de cada letra do ESG, agora lastreada em métricas financeiras.

 

O "E" (Ambiental): O custo do carbono oculto

A primeira lição é que o "E" de ambiental se tornou mais complexo. O PNUMA divide nossas emissões em duas cestas: 27% vêm do "carbono operacional" (energia para aquecer, resfriar e iluminar prédios) e 10% vêm do "carbono incorporado" (o CO2 emitido na fabricação de materiais como cimento e aço, e na própria construção).

A COP 30, ocorrendo na Amazônia, volta os holofotes para o carbono incorporado.

1. A origem dos materiais: A discussão sobre desmatamento exige rastreabilidade. A indústria do cimento, sozinha, é responsável por cerca de 8% das emissões globais de CO2, segundo o think tank Chatham House. O aço vem logo atrás.

O mercado terá que responder: sua madeira é certificada? Seu aço é "verde" (produzido com energia limpa)? Seu cimento é de baixo carbono? Projetos que ignorarem isso terão dificuldade em atrair capital internacional.

2. Resiliência como ativo: A Amazônia regula o clima. Nas cidades, precisamos criar microclimas. Soluções baseadas na natureza (SBN) deixam de ser estética e tornam-se gestão de risco. Dados da Agência de Proteção Ambiental dos EUA (EPA) mostram que telhados verdes podem reduzir a temperatura da superfície em até 22°C (40°F) em comparação com telhados convencionais, diminuindo drasticamente a demanda por ar-condicionado (carbono operacional) e mitigando ilhas de calor.

O "S" (Social): A métrica do impacto humano

A letra "S" sempre foi a mais subjetiva do ESG, mas a COP 30 a torna central. O debate na Amazônia é sobre justiça climática, povos originários e transição justa. Para o Real Estate, isso se traduz em risco de projeto e acesso a capital.

O "S" não é filantropia; é estratégia.

1. A "licença social": O capital de impacto está em alta. O relatório "Emerging Trends in Real Estate 2024" (PwC e Urban Land Institute) destaca que investidores institucionais (como fundos de pensão) estão sob pressão para demonstrar "valor social" positivo, indo além do retorno financeiro. No contexto da Amazônia, isso significa que projetos sem engajamento comunitário claro, sem benefícios locais ou que gerem gentrificação (expulsão da população local) são vistos como de alto risco.

2. Habitação acessível como infraestrutura: A COP 30 expõe o déficit de infraestrutura de Belém. A nova economia (bioeconomia, turismo, pesquisa) que se quer fomentar precisa de mão de obra. Onde essas pessoas vão morar? O "S" exige que o mercado pense em soluções de habitação acessível e mixed-use (uso misto) como parte da infraestrutura de negócios, e não como um problema do governo.

O "G" (Governança): O risco climático no balanço

A Governança é o pilar que transforma boas intenções em obrigação financeira. A maior lição da COP 30 para o "G" é a consolidação do risco climático como risco financeiro.

O mercado financeiro global está rapidamente adotando padrões para medir isso. O principal deles é o TCFD (Task Force on Climate-related Financial Disclosures), que agora se integra aos padrões globais do IFRS S2.

O TCFD obriga empresas (incluindo fundos imobiliários e construtoras) a reportar dois tipos de risco aos seus investidores:

1. Risco físico: O ativo imobiliário é fixo. Ele não pode se mudar de uma enchente, uma seca ou do aumento do nível do mar. O relatório "Global Risks Report" do Fórum Econômico Mundial coloca consistentemente "eventos climáticos extremos" como o principal risco de curto e longo prazo. Um FII que não mapeia quais de seus galpões estão em áreas de estresse hídrico ou inundação está falhando em sua governança.

2. Risco de transição: O que acontece com o valor do seu portfólio de escritórios antigos quando uma nova lei (inspirada na COP) exigir "carbono zero" para novas locações? E se o carbono for taxado? Isso é o risco de transição.

 

A COP 30 em Belém é um recado direto aos Conselhos de Administração. O mercado imobiliário não será julgado apenas pelo "verde" de seus projetos, mas pela transparência de sua cadeia de suprimentos (o "E" do carbono incorporado), pelo impacto real em suas comunidades (o "S" da licença social) e por sua capacidade de provar aos investidores que seus ativos sobreviverão a um planeta em aquecimento (o "G" do TCFD).

O capital para o Real Estate do futuro fluirá para aqueles que provarem ser parte da solução climática, e não do problema.