Como usar inteligência de dados para blindar seu portfólio de varejo

Em mais de uma década e meia caminhando por esse mercado, perdi a conta de quantas vezes vi investidores tomarem decisões baseadas em planilhas que, no papel, faziam todo o sentido. O problema é que o varejo tem uma dinâmica própria, quase temperamental, que escapa das médias gerais. Ele não aceita generalizações e exige que olhemos não apenas para o mercado-alvo para se instalar a loja, mas também acessos; indicadores econômicos; concorrências direta e indireta; viabilidades técnica e comercial; precificação do produto a ser vendido; logística das vendas online x offline; segurança; entre outros muitos fatores.

Frequentemente utilizo a região dos Jardins, aqui em São Paulo/SP, para ilustrar tais peculiaridades. Se olharmos os dados consolidados, temos o cenário dos sonhos para qualquer tese de investimento no comércio:

• Acesso: região abastada por linhas de ônibus e metrô
• Renda Domiciliar Mensal: Superior a R$ 25.000
• Densidade Demográfica: 359% acima da média municipal
• Perfil do Público: 75% das classes A e B+
• Flutuação de público: região alvo de eventos sociais, que aumentam fortemente o fluxo de visitantes.

Olhando de longe, qualquer ativo nessa região pareceria uma aposta segura, blindada contra erros. No entanto, quem vive o dia a dia dessas ruas sabe que existem diversos "micromercados" dentro do mesmo bairro, e tratar todos como iguais é o caminho mais rápido para errar na precificação.

Veja como a lupa muda a percepção:

Avenida Paulista: Fluxo determina a precificação

Monitoramos 130 lojas totalizando 93.000 m². A vacância está estabilizada em 7,4%, o que demonstra força.

Mas o dado que realmente importa para o seu investimento é a disparidade de valores:

Em apenas uma quadra, o valor do aluguel pode variar até 50%.

Quem não entende a dinâmica de fluxo de cada calçada, impacto de shopping centers e centros culturais/turísticos, acaba projetando receitas que o imóvel simplesmente não consegue entregar.

Eixo Oscar Freire: Versatilidade do luxo ao popular

Nas ruas de High Street (Oscar Freire, Haddock Lobo, Bela Cintra), monitoramos 133 lojas (55.500 m²) com uma vacância controlada de 11%.

Aqui, a tendência está na mudança do mix das lojas:

• Moda/Confecção: Historicamente dominante, mas cedendo espaço.
• Gastronomia & Serviços: Em crescimento consistente.

Similarmente ao visto em shoppings centers não apenas ao Brasil, mas mundo afora, a gastronomia protagoniza-se como atrativo comercial e sobretudo, social, instigando o consumo físico e “instagramável”.

Outro ponto que costumo defender é que a saúde da locação está intrinsecamente ligada à saúde da operação do lojista. Um contrato de longo prazo só tem valor real se o inquilino for solvente, ou seja, for capaz  de cumprir com todas as suas obrigações financeiras, dívidas e contratos assumidos.

O valor de aluguel que é saudável para um tipo de comércio pode asfixiar outro, pois cada marca tem suas próprias métricas de preço sobre produto (CMV); taxa de esforço (custo de ocupação sobre o faturamento); dispêndios com folha, marketing, franquia, etc.

Ter a sensibilidade de que cada negociação deve ser feita sob medida e com base na viabilidade comercial das partes é o que separa um ativo performático de um problema constante de vacância.

Navegar pelo mercado de varejo exige mapas atualizados. O cenário mudou, as tendências de consumo se transformaram, e proteger o capital exige essa profundidade de análise. O óbvio, muitas vezes, é onde mora o risco.