Entrevista - BN Américas

Entrevista | Rodrigo Couto fala com a plataforma BN Américas

Confira abaixo a tradução (livre) da entrevista. Para ler a original, clique aqui.

"A árdua tarefa de encontrar o terreno certo para datacenters"

"A CBRE, com sede no Texas, afirma ser a maior empresa de serviços e investimentos imobiliários comerciais do mundo empresa, reportando operações em mais de 100 países e mais de US$ 142 bilhões em ativos sob gestão. E uma das verticais mais frutíferas do grupo são os datacenters. De acordo com Rodrigo Couto, head regional de datacenters e logística da CBRE, o grupo está envolvido em 80-90% dos novos projetos de datacenter na América Latina, sendo contratados por grandes provedores de nuvem como AWS, Microsoft e Google, e pelos principais desenvolvedores de datacenters regionais, como Ascenty, Equinix ou Scala para encontrar o local e a propriedade certos para novos sites. Nesta entrevista, Couto analisa o mercado imobiliário regional para datacenters e crescimento oportunidades para essas instalações na América Latina.

BNamericas: Como a CBRE vem atuando no segmento de datacenters na América Latina? O que são as principais mercados e onde estão as melhores oportunidades?

Rodrigo Couto: Há dez a 12 anos, vimos empresas que precisavam de terreno, propriedade para construir seus datacenters. No na época, havia diferentes dinâmicas de mercado. A computação em nuvem, por exemplo, praticamente não existia ainda. Mas empresas que armazenavam muitos dados, como grandes bancos, empresas de telecomunicações, precisavam de terrenos para construir seus próprios sites. Foi assim que começamos na região, com empresas como IBM, os bancos Santander, Itaú, Bradesco, a bolsa de valores brasileira. A partir daí, começamos a entender as necessidades especiais de este negócio e se especializar em encontrar esse terreno.

BNamericas: Principalmente no Brasil?

Couto: Particularmente no Brasil. Naquela época, esse movimento era muito tímido no resto da América Latina. Dentro nos últimos cinco ou seis anos, porém, houve um crescimento exponencial no negócio e na região No geral. Várias coisas entraram em jogo para alimentar isso. A principal foi, obviamente, o crescimento dos dados consumo em si, de big data, bem como o crescimento acelerado da nuvem, com grandes provedores de nuvem como Microsoft, AWS, Google, entre outras se instalando na região. Esses provedores são grandes promotores de produtos de datacenter por meio de desenvolvedores como Ascenty, Odata, Scala, que projeta projetos para esses hiperescaladores preenchendo o restante da capacidade do site, em alguns casos com bancos, e-commerce, pagamentos, entre outras atividades. Então, tudo isso abriu enormes oportunidades para o setor imobiliário quando se trata de datacenters. O mercado brasileiro, que já era o maior da América Latina com 50% da potência total do datacenter capacidade, agora responde por 70%. E vários lugares que eram praticamente inexistentes agora estão crescendo muito rapidamente após a chegada de esses provedores de nuvem. Os quatro principais mercados estão agora mais ou menos bem definidos: Brasil, México, Chile e Colômbia. E outros mercados latino-americanos vêm atraindo a atenção desses provedores.

BNamericas: Ainda há espaço considerável para crescimento no setor imobiliário, então?

Couto: A América Latina é muito interessante e tem um grande potencial em relação a outros mercados imobiliários. Temos que pensar que o mercado imobiliário como um todo, considerando logística, escritórios, etc., depende fortemente no tamanho e desempenho de uma determinada economia. Se você comparar o mercado latino-americano com o mercado dos EUA, em termos de população e tamanho do mercado, não faria sentido para nós sermos tanto 
menores que eles. Só no Brasil, são mais de 210 milhões de pessoas. Nos Estados Unidos, aproximadamente 350mn. Os EUA não é nem duas vezes maior que o Brasil em população, mas é 10 vezes maior em termos de imóveis. De Claro, há outras coisas em jogo lá, mas ainda é uma lacuna enorme. E quando falamos de datacenters a lacuna parece ainda maior. Porque as pessoas, os indivíduos, eles essencialmente significam dados, e dados significam datacenters.

BNamericas: Especificamente, como a CBRE trabalha com empresas desse setor? Couto: Temos uma visão de três frentes, basicamente. A primeira envolve a seleção do local, ou seja, a busca de terra. Existem muitas restrições e especificações a serem levadas em consideração em termos de terrenos para os clientes, sejam eles o provedor de nuvem ou o provedor de datacenter, como infraestrutura, energia disponibilidade, etc. Não é simplesmente encontrar um pedaço de terra disponível. Temos então uma plataforma de investimento no mercado de capitais, para coisas como operações de venda de volta. Eu estou falando aqui sobre imóveis parcialmente ocupados, como um banco que usa 30% de seu datacenter, mas tem 70% de seu espaço ocioso. Neste caso, trabalhamos para ajudar os clientes a encontrar um investidor nacional ou internacional que conhece o negócio e vai adquirir não só o imóvel, mas a plataforma, risco do cliente, etc.

BNamericas: Esse segmento está crescendo na região?

Couto: Nos EUA, essa linha de mercado de capitais está mais madura. No Brasil está começando a crescer, mas há ainda muito espaço para expandir. Na América Latina ainda deve demorar um pouco. E por fim, temos a parte de colocation, que é mais sobre consultoria. É uma área que basicamente
analisa os contratos e o modelo de atuação dessas empresas e averigua se estão alinhados com os restante do mercado de datacenter, se o nível de serviço estiver alinhado com o que existe em termos de concorrência, os custos envolvidos, etc. Resumindo, fazemos todo o processo relacionado ao imóvel e a estrutura física. Nós viramos um pedaço de terra em terra de datacenter – a disponibilidade de energia, o mapa de fibra ótica disponível, a propriedade de
as propriedades, os concorrentes que estão por aí na região. Até ajudamos a definir o melhor país para estabelecer um datacenter. Talvez o melhor local não seja onde o cliente estava procurando originalmente. Além disso, o mercado latino-americano ainda está muito focado na compra de terrenos para datacenters, em vez de locação. Nos Estados Unidos, estamos vendo agora essa tendência – mais leasing e menos aquisições. É interessante, porque se o processo parecer demorar muito, uma empresa pode optar por alugar o terra para uma entrada mais rápida no mercado. Acredito que esse [modelo] deve começar a crescer na América Latina.

BNamericas: Com quais empresas você está trabalhando?

Couto: Eu diria que a CBRE está envolvida em 80-90% dos novos projetos de datacenter na América Latina. Nós ajudamos o provedor de nuvem e o provedor de datacenter (Equinix, OData, Scala, Lumen, Kio e muitos outros). Elas venha até nós, mas o provedor de datacenter de hiperescala entra no mercado por meio de um locatário âncora que é o provedor de nuvem. Muitas vezes recebemos uma demanda que é a mesma para uma ou duas empresas. O que é menos provável, hoje em dia, é fazer um projeto para uma empresa que não seja provedora de nuvem ou datacenter, como os bancos que mencionei anteriormente. Não estamos mais tendo projetos de compra de terrenos para um proprietário datacenter, já que a maioria das empresas está migrando para a nuvem.

BNamericas: Se você lida com quase 90% dos novos projetos, então só faz sentido para esses empresas entrarem em contato com você, já que você tem informações sobre concorrentes, certo?

Couto: A chance de ser responsável pela gestão de projetos concorrentes é grande, com certeza. Mas um dos nossa principal preocupação é evitar conflitos de interesse. Se tivermos dois projetos concorrentes; se por exemplo eu sou ajudando o Google e a AWS na mesma área, precisamos ser cuidadosos ou genéricos em nossa abordagem devido a questões de confidencialidade. E outra coisa que temos que evitar é oferecer terrenos iguais do mesmo tipo para o mesmo
empresas. O mercado não é tão grande para nós ainda ter essas restrições e preocupações, mas com o tempo temos que ser cada vez mais cuidadoso nesse sentido.

BNamericas: Algumas áreas estão ficando saturadas, como a região metropolitana de São Paulo ou Querétaro, México mais recentemente.

Couto: Sim, mas em Querétaro há outra dificuldade, que é a falta de energia disponível não mais. Então, em Querétaro, por exemplo, essas sobreposições com nossos clientes podem nem ocorrer porque não há energia suficiente disponível para tantos datacenters. Mas você está certo: em dois anos concluímos cinco projetos em Querétaro.

BNamericas: Com quem?

Couto: Não posso entrar em detalhes. O máximo que posso dizer é que, desses, quatro foram projetos com datacenter provedores e um foi com o provedor de nuvem final.

BNamericas: Além do Brasil, que já é um gigante do setor, cujos mercados estão crescendo e qual você destacaria?

Couto: No primeiro ano da pandemia, 2020, eu diria que o México foi um grande foco. O maior projetos daquele ano correram no México.
No ano passado, excluindo o Brasil, eu diria Chile. Na Colômbia recebemos interesse, mas nenhuma conclusão para aqueles processos ainda. Este ano o Chile continua tendo um mercado importante, depois do Brasil. E a Colômbia é sendo estudado novamente. E depois temos projetos que foram avaliados mas não saíram do papel, alguns estudos na Argentina, Uruguai, Peru. Tínhamos um projeto que não foi adiante no Panamá. E na Costa Rica tivemos consultas, mas apenas isso. Até na Venezuela tínhamos demanda.

BNamericas: A Venezuela também tem suas demandas de dados.

Couto: Sim, mas há aí um sério problema de energia.

BNamericas: O Peru sempre parece que será o próximo grande datacenter, mas simplesmente não parecem acontecer.

Couto: Este ano acho que haverá projetos lá. Não há nada de concreto ainda, nenhuma aquisição ocorreu ainda, mas estamos em alguns processos terrestres avançados.

BNamericas: Falando em aquisições, você também trabalha com empresas na consolidação de datacenter, F&As?

Couto: Não temos mandato para operar com vendas de empresas, apenas vendas de imóveis. Mas um coisa que fazemos é a venda de volta. A venda de um datacenter proprietário para um terceiro, seguida de um arrendamento de uso por esse antigo cliente. Este ex-cliente paga pelo uso de parte do espaço enquanto o investidor também pode oferecer o espaço restante para outros clientes. Esses contratos geralmente têm um prazo de pelo menos cinco anos, às vezes 10 ou 15 anos. E é uma forma de empresa a crescer mais rapidamente no mercado. Atualmente temos um contrato para fazer isso no Chile, por exemplo. Estamos fazendo roadshows lá.

BNamericas: Com quem?

Couto: Com um provedor de nuvem.

BNamericas: Onde devemos ver novos datacenters na América Latina nos próximos anos?

Couto: A América Latina possui atualmente 501MW de capacidade instalada de datacenter, sendo que o Brasil possui cerca de 70% disso. Os outros mercados crescerão proporcionalmente mais rápido. O Brasil tem potencial para dobrar essa capacidade no próximos três anos com os novos projetos em andamento; Chile, México e Colômbia têm capacidade para triplicar ou quadruplicar de tamanho, considerando os projetos que estão saindo do papel.
Esses últimos mercados têm poucos sites de hiperescala implantados. Então, quando um novo projeto chega, se o Google, por exemplo, entra no mercado, por si só leva à duplicação da capacidade instalada do datacenter local. Você vê que estou falando de 2025 como um horizonte. Por quê? Porque pensamos que a capacidade máxima do projetos de datacenter e aquisições de terrenos que estão acontecendo agora atingirão o pico no final daquele ano. E então uma nova onda de aquisição de terrenos e desenvolvimento de datacenter começará. E há dois outros fatores determinantes: o 5G alavancando a internet das coisas e a demanda de dados, e a tendência de terceirização de gerenciamento de dados. O mercado de datacenters na América Latina vai explodir.

BNamericas: O que pode limitar isso?

Couto: O que pode limitar isso é a energia. Não apenas na América Latina, mas globalmente. Se a disponibilidade de energia não crescer e acompanhar a demanda, é um problema. Já estamos vendo isso em algumas regiões. Agora também temos mais demanda chegando, por exemplo, com o setor automotivo aumentando sua participação no torta de poder."

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