Alta demanda impulsiona novo ciclo de valorização de escritórios fora do eixo Rio-SP

Quando o mercado imobiliário corporativo fala em aquecimento e queda de vacância, os holofotes se voltam quase automaticamente para endereços badalados de São Paulo, como a Faria Lima e o eixo JK. No entanto, uma transformação extremamente rentável está em curso fora do eixo Rio-São Paulo. As capitais regionais brasileiras — notadamente Belo Horizonte, Curitiba, Salvador, Recife e Fortaleza — vivem hoje um movimento acelerado de busca por espaços de qualidade (flight to quality) muito semelhante ao da capital paulista.

A grande diferença, e o que torna este momento único para quem investe e gere portfólios, é que nessas praças a retomada da ocupação colidiu com uma paralisia quase total na entrega de novos edifícios. Estamos diante de uma assimetria estrutural que inevitavelmente forçará uma mudança na dinâmica de preços nos próximos anos.

O freio na construção e a escassez programada

Para entender esse cenário, precisamos olhar para o choque de custos da construção civil. A forte alta do INCC, que acumulou cerca de 50% de aumento entre o início de 2020 e o final de 2025, simplesmente inviabilizou a matemática dos lançamentos especulativos. O incorporador que colocou o pé no freio em 2021 ainda não encontrou viabilidade financeira para voltar a construir lajes corporativas nessas regiões.

O reflexo prático dessa paralisação é uma escassez programada de espaços. Hoje, todo o volume de novos escritórios previstos para serem entregues nos próximos dois anos representa apenas 2,3% do estoque total existente nessas cinco capitais. É uma taxa de renovação historicamente baixa, que transfere toda a pressão da demanda para os imóveis que já estão prontos.

Vacância alta pode enganar

Olhar apenas para a taxa média de espaços vazios (vacância) pode levar a decisões estratégicas equivocadas. É verdade que a média agregada dessas regiões gira em torno de 14,8%. Porém, quando mergulhamos nos dados monitorados continuamente pelo nosso Research Lab da CBRE, descobrimos que a maior parte desse espaço ocioso em quatro das cinco capitais analisadas está concentrada em prédios construídos antes de 1990. São imóveis obsoletos, que já não atendem às exigências tecnológicas e operacionais das grandes empresas atuais.

Quando filtramos o mercado e olhamos apenas para os edifícios modernos, eficientes e bem localizados (ativos prime), a escassez é gritante. A disponibilidade real para quem busca qualidade é muito menor do que o número geral sugere. Não por acaso, cidades como Curitiba e Belo Horizonte operam hoje com as menores taxas de disponibilidade dos últimos 12 e 10 anos, respectivamente.

Pré-locação e grandes ocupantes ditam o ritmo

Sem novos prédios no horizonte, as empresas que precisam expandir ou modernizar suas operações estão mudando a forma de negociar. A pré-locação, que costumava ser um evento raro fora de São Paulo, começa a se consolidar como regra. Em Curitiba, por exemplo, um quarto dos novos espaços corporativos entregues no último semestre já abriu as portas com inquilinos garantidos.

Esse apetite tem sido sustentado de forma consistente pelo setor de serviços e pelo setor público, que chegam a dominar 75% das ocupações em lajes de grande porte. Observamos isso na prática com absorções gigantescas e raras, como o TRT assumindo mais de 31 mil metros quadrados em Salvador, ou o forte movimento institucional no Recife, liderado por secretarias de governo. O mercado financeiro e de saúde também marcam presença forte, provando que a demanda é diversificada e resiliente.

A janela de valorização para os proprietários

Para proprietários de edifícios de qualidade nessas capitais, os dados apontam para uma mudança importante de ciclo. A dinâmica histórica de renovar contratos aplicando apenas a correção pela inflação começa a perder espaço e, em mercados onde a ocupação está mais aquecida e a oferta de novos espaços permanece restrita, já observamos ajustes reais de aluguel, acima da inflação.

Esse movimento, porém, vai além da relação entre proprietários e ocupantes. A recuperação dos valores de locação é também um componente importante para a saúde do próprio mercado imobiliário. Em um setor cíclico, níveis de aluguel mais compatíveis com os custos e riscos de desenvolvimento ajudam a criar as condições econômicas para novos empreendimentos e para a reciclagem do estoque existente. A consequência, no médio prazo, é um mercado com maior oferta de espaços de qualidade e mais alternativas para os ocupantes.

É nesse contexto que as revisões de valor de locação e as renegociações dos contratos existentes ganham relevância. Nas revisões trienais previstas pela Lei do Inquilinato, assim como nas demais oportunidades de renegociação ao longo do ciclo contratual, a discussão deixa de ser apenas sobre a aplicação de um índice de correção e passa a considerar de forma mais ampla as condições de oferta e demanda, a qualidade dos imóveis, os movimentos de ocupação e as perspectivas para cada mercado. São discussões que precisam estar apoiadas em dados e em uma leitura consistente das tendências, para que os ajustes reflitam de forma adequada a realidade de cada ativo.

Com a produção de novos edifícios ainda limitada em diversas capitais regionais e a demanda por espaços de qualidade permanecendo ativa, o próximo ciclo de renovações tende a ser marcado por uma discussão mais ampla sobre valor. Capturar essa mudança de forma técnica e equilibrada é importante não apenas para refletir as novas condições de mercado, mas também para contribuir para sua evolução e para a renovação gradual do estoque imobiliário.