Valoração

O dilema dos avaliadores: a aplicação do raciocínio lógico aos mercados locais

No mundo todo, determinar o valor de um imóvel exige uma investigação detalhada de suas características e, principalmente, de seu posicionamento no mercado, seja local, regional e/ou internacional. Isto significa interpretar criteriosamente tais informações para uma correta avaliação de seu potencial, sustentando um raciocínio de valor em situações diversas. Especialmente em mercados específicos e de menor liquidez, a sensibilidade e o expertise do avaliador são o diferencial para traduzir estas peculiaridades.

No geral, o mercado é impulsionado mais por expectativas do que por raciocínio matemático rigoroso. Isso exige do avaliador a tradução da subjetividade em valores de mercado. No Brasil, onde investimentos em real estate são formas de preservar capital, frequentemente há setores com pouca quantidade de transações e de informações de mercado. Assim, o avaliador recorre aos “preços pedidos em oferta” – uma expectativa dos proprietários, não sendo incomum estar muito acima de níveis razoáveis de valor para ocorrer uma transação.

Estes cenários exigem do avaliador grande capacidade técnica e sensibilidade de mercado para uma correta análise de valor. Ele precisa interpretar o ponto de vista dos agentes imobiliários, ou seja, como proprietários, incorporadores e investidores idealizam cada situação.

Além disso, é necessária a adoção de crescimentos reais ao invés de nominais ao se projetar fluxos de caixa de investimentos, desconsiderando o efeito inflacionário. Isso evita distorções na aplicação do raciocínio lógico às práticas locais do mercado. No Brasil, por exemplo, os contratos de aluguel são indexados pela inflação e ajustados anualmente, o que não é prática em países desenvolvidos.

Nos deparamos frequentemente com a necessidade de justificar esta metodologia aos investidores estrangeiros, especialmente dos EUA e Europa. Eles questionam esta abordagem porque, historicamente, vêm de economias com baixos índices inflacionários e que exercem pouca influência nas práticas do mercado.

É essa diversidade de cenários, com complexidades distintas, empreendedorismos e inovação constante, que torna o mercado de real estate tão dinâmico e interessante. E uma consultoria sólida em avaliações possibilita a correta interpretação desta complexidade, proporcionando subsídios para uma tomada de decisão mais prudente, com base em um pensamento de mercado conectado e a adoção de uma abordagem internacional e universal de padrões, necessária para enfrentar os novos desafios.

Para saber mais sobre avaliação de empreendimentos acesse: Valoração e Aconselhamento.

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