Escritórios

Garantias locatícias: entenda todas as modalidades

Caução, Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento, Fiança ou Seguro de fiança. De acordo com a Lei 8.245/91, Lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes, o locador de um imóvel pode exigir uma das modalidades de garantia citadas acima. Mas você sabe a diferença entre elas? A CBRE apresenta cada uma abaixo:

Caução

Esta garantia poderá ser representada através de bens móveis, que deverá ser registrada em cartório de títulos ou imóveis e averbada na respectiva matrícula. É importante que este registro seja feito junto aos órgãos competentes (cartório de títulos e imóveis) porque, sem essa averbação, o proprietário do bem consegue negociá-lo sem nenhum impedimento, deixando o locador sem a devida garantia.

A caução em dinheiro não poderá exceder o valor equivalente a três meses de aluguel e deverá ser depositado em conta poupança. Ao término da relação locatícia, o valor deverá ser restituído ao locatário, assim como sua correção.

Como o valor total permitido de 3 alugueis, geralmente, equivale a 1,5 mês de aluguel mais encargos (condomínio e IPTU), essa modalidade de garantia não traz uma segurança como a carta de fiança ou seguro de fiança locatícia, quando o ideal é que se garanta 12 meses de inadimplência.

Com relação à caução em títulos e ações, a Lei não é específica e tão pouco limita o valor máximo da garantia.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Modalidade de garantia raramente utilizada. Ressaltamos a necessidade de consultar as instruções normativas da Comissão de Valores Mobiliários – CVM, órgão que regulamenta os Fundos de Investimento, para verificar a possibilidade da cessão das quotas do Fundo como garantia de locação.

Fiança

Nesta modalidade de garantia entendemos ser aplicável a carta de fiança bancária, documento emitido por Bancos e os fiadores representados por pessoas físicas e jurídicas. Caso a garantia seja representada por fiadores, é necessária a realização de uma análise minuciosa dos documentos societários, quando forem representados por pessoas jurídicas e documentos pessoais das pessoas físicas, para averiguar se possuem condições de suportar os valores na falta do cumprimento das obrigações por parte dos locatários.

Seguro de fiança locatícia

A contratação dessa garantia é realizada junto às empresas seguradoras e, de acordo com a Lei, deverá garantir todas as obrigações do locatário.

As garantias representadas por carta de fiança e seguro de fiança locatícia são as mais utilizadas para garantir as locações e costumam abranger um período de 12 meses, considerando o valor do aluguel, condomínio e IPTU. Por esta razão proporcionam maior segurança para o locador, desde que sejam contratadas junto a Bancos e Seguradoras idôneos e de primeira linha. Por isso é importante conhecer a instituição e buscar entender o procedimento de cada uma para o acionamento da garantia em caso de inadimplência.

Também é extremamente importante que haja um controle efetivo dos vencimentos das garantias, devendo o locatário ser alertado com antecedência à data do vencimento para que este providencie a renovação antes do término do prazo, para que o locador não fique descoberto.

Todas as modalidades de garantia acima devem ser válidas e eficazes até o término da locação, ainda que haja a prorrogação por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário, devendo ser renovadas sempre que necessário. Lembramos que é permitida apenas uma modalidade para garantir o contrato de locação.

Para saber mais sobre os processo que envolvem a locação de imóveis, clique aqui e entre em contato com a CBRE.

Share:

1 comment

Deixar uma resposta