Desenvolvimento

CBRE analisa as principais mudanças do novo Plano Diretor de São Paulo

O Novo Plano Diretor de São Paulo

Sancionada no dia 31 de julho pelo prefeito Fernando Haddad, a nova Lei (16.050/2014) do Plano Diretor Estratégico do Município (PDE) estabelece o conjunto de diretrizes que determinará e orientará o desenvolvimento da cidade nos próximos anos. Após meses de discussões na Câmara dos Vereadores e inúmeras audiências públicas, o novo Plano Diretor da maior cidade do país está em vigor.

Resumidamente, o Plano Diretor impactará diretamente na aprovação de novos empreendimentos imobiliários e nos produtos a serem desenvolvidos na cidade, sobretudo nas áreas intituladas “áreas de influências de eixo”. Mas o que isso significa? Acompanhe esta matéria especial que a CBRE preparou e saiba exatamente as mudanças que poderão impactar em novos negócios.

Áreas de influência de eixos de estruturação

O Plano Diretor contempla o adensamento previsto para as regiões determinadas como áreas de influência dos eixos de estruturação,que são as regiões próximas a estações de metrô, trem, monotrilho, VLT (Veículo Leve sobre Trilhos), VLP (Veículos Leves sobre Pneus) e corredores de ônibus. Porém, não permite enquadrar todos os imóveis próximos às estações e corredores de ônibus aos chamados eixos de estruturação, conforme explica Gabriela Gregori, consultora plena de Desenvolvimento da CBRE.

Nestas regiões, além do potencial construtivo maior (comparada às demais regiões da cidade), há uma limitação de vagas por produto imobiliário. O objetivo é claro: estimular a população a utilizar a rede de transporte pública existente no entorno imediato.

Relação de vagas em áreas de influência de eixos de estruturação

Os empreendimentos comerciais existentes que apresentam uma maior relação de vagas de estacionamento deverão se tornar diferenciados, uma que os novos empreendimentos a serem produzidos sofrerão uma limitação de número máximo de vagas de garagem.

No caso de empreendimentos residenciais, deverá ocorrer uma diferenciação das unidades prontas com melhor relação de vagas de garagem. Conforme a nova lei, em áreas de influência de eixo deverá ser respeitado o limite máximo de 1 vaga por apartamento.

Número mínimo de unidades e diminuição do tamanho do apto em áreas de eixo

Novos instrumentos foram inseridos no novo Plano Diretor, como o número mínimo de unidades de apartamentos por terreno e cota máxima de terreno por unidade. Isso significa que os apartamentos em geral terão menor porte, com o objetivo de incentivar o desenvolvimento de unidades menores nas áreas de eixos.

Incentivos ao uso misto em áreas de influência de eixos de estruturação

A Lei 16.050/2014 prevê uma série de recursos que incentivam o uso misto e a inserção de comércio e serviços locais, inclusive nos empreendimentos residenciais, localizados dentro das áreas intituladas eixos de estruturação. Estes incentivos determinarão ganho de área computável ou desconto na outorga onerosa (contrapartida financeira referente ao potencial construtivo adicional) para os empreendedores que edificarem usos não residenciais com acesso direto aos logradouros.

Doação de área em áreas de influência de eixos de estruturação

Um novo recurso obrigatório criado pelo novo Plano Diretor refere-se a terrenos de grande porte localizados em áreas de influência de eixos. Estes deverão doar 20% de sua área total para a Prefeitura para os fins de criação de áreas verdes e institucionais.

Incentivo à produção habitacional popular

Outro conceito importante inserido neste novo Plano é o incentivo à produção habitacional de uso social na cidade. Todos os empreendimentos de grande porte, obrigatoriamente deverão ter uma preocupação com habitação popular e produzir, no próprio terreno ou em outro similar, 10% de sua área computável para Habitação de Interesse Social (HIS). Como alternativa, podem doar um terreno ou doar o equivalente a 10% do terreno para um fundo específico de construção desta categoria de habitação.

Restrição de Gabarito de Altura

Fora da área de influência de eixo de estruturação, toda a cidade deverá respeitar um gabarito de altura máxima, bem abaixo das edificações hoje produzidas na cidade como um todo.

Alíquota do IPTU progressivo no tempo

Um dos principais impactos onerosos aos proprietários de imóveis vazios em São Paulo está na determinação de que imóveis não edificados, não utilizados ou subutilizados serão submetidos à alíquota do IPTU progressivo. Na prática, os imóveis classificados como vazios urbanos deverão ser submetidos ao parcelamento ou construção. Em menos de um mês após aprovação da nova Lei, alguns proprietários já começaram a receber notificações.

Pólos Estratégicos de Desenvolvimento

O novo Plano prevê ainda a criação de futuros novos eixos de desenvolvimento, como os Pólos Leste, Sul, Noroeste, Norte e Fernão Dias, em que serão concedidos incentivos fiscais para novos desenvolvimentos imobiliários residenciais e não residenciais.

Especificamente para os Pólos Jacu-Pêssego e Cupecê, além dos incentivos fiscais citados acima, serão concedidos incentivos construtivos para o desenvolvimento não residencial. O objetivo é estimular a criação de pólos de empregos para os trabalhadores que se deslocam destas regiões para regiões centrais da cidade.

Conclusões

Com o cenário atual de incertezas ocasionadas pelas mudanças no Plano Diretor da cidade de São Paulo, muitos ajustes serão necessários para que o mercado absorva os novos custos e padrões construtivos impostos pela nova lei. Incertezas referentes às mudanças no potencial construtivo, nos gabaritos de altura e nos incentivos previstos no novo Plano Diretor trarão um impacto direto sobre o valor dos terrenos urbanos e consequentemente sobre produto final imobiliário, relata Denis Espinosa Cezar, gerente sênior da área de Desenvolvimento da CBRE.

A CBRE através de engenheiros e arquitetos consultores do Departamento de Desenvolvimento, presta consultoria para grandes empresas e proprietários de imóveis com potencial de incorporação, os quais buscam esclarecer estas dúvidas e entender o real impacto nos seus ativos imobiliários. Para maiores informações, acesse: Depto. de Desenvolvimento ou entre em contato com Gabriela Gregori pelo telefone 5185-4689 ou gabriela.gregori@cbre.com.br

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