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Asset Management: entenda a administração de contratos com a CBRE

CBRE Asset Management

A administração de contratos é uma área complexa, que se desdobra em diversas etapas que a CBRE apresenta a você neste especial dividido em cinco partes. Começamos hoje com o tema “aluguel de mercado”. Mas o que isso significa?


Antes de responder, convidamos você a pensar sobre as seguintes questões: com todo o seu conhecimento do mercado imobiliário, você realmente sente-se seguro para determinar o valor de locação do seu imóvel? Sabe se seu aluguel está de acordo com o patamar de mercado? Para não ser pego de surpresa em uma eventual negociação com o locatário, é necessário ter muita certeza e há formas de fazer isso.


Vá até o mercado

Uma delas, e muito importante, é cercar-se de informações sobre edifícios semelhantes para construir uma tabela de comparativos de valores de aluguel que reflitam o mercado em geral. Inicialmente, este processo envolve um pouco de dedicação e atenção. Para se ter uma amostra rica, ande ao redor da área, olhe as placas das imobiliárias no exterior dos edifícios e anote qual imobiliária representa cada edifício. E o mais importante: obtenha informações de transações recentes, negócios efetivamente fechados. Elas te darão mais força na negociação.


Converse com todos

Posteriormente é necessário sentar e telefonar para cada imobiliária. Fale com todas elas a fim de se obter uma escala adequada de comparações. Você deverá solicitar detalhes sobre o aluguel, sobre a área da laje e especificações técnicas dos outros edifícios como forma de compará-los, e assim por diante.


Faça as perguntas certas


No início, não sendo você um expert no assunto, provavelmente deixará de fazer perguntas que possam permitir que as informações coletadas façam sentido completo: qual o prazo do contrato? Há carência no pagamento do aluguel? Há quanto tempo o imóvel está vago? Qual o perfil de ocupação? Qual o preço pedido?


Use os parâmetros adequados


Feito isso, você precisa saber qual a medida da sua propriedade comparada com as demais, sobre cujos valores de aluguel você está prestes a basear seus cálculos. Qual a área de minha propriedade? Os elementos que levantei seguem esse mesmo critério (BOMA, privativa, útil, construída, computável, carpete)? Afinal, não será prudente “comparar maçã com banana”.

Em seguida será necessário fazer a homogeneização desses elementos, a fim de se ponderar e equalizar as qualidades/deficiências de cada um dos imóveis em comparação com o seu, já que eles são similares e não iguais. Este é o ponto chave dessa etapa. Uma homogeneização criteriosa levará em consideração as especificações técnicas de sua propriedade, localização, em alguns casos considera-se a infraestrutura local, acesso ao imóvel, entre outros.


Caso não faça esta ponderação, você estará com um volume de informações obtidas arduamente, diga-se de passagem, que não poderão ser comparadas diretamente com o objeto de comparação: o seu imóvel; e certamente você não irá querer jogar todo esse trabalho fora.


Conheça o seu cliente


É conveniente também entender a situação atual de seu inquilino em termos de ocupação: ele pretende sair? Ele tem muitas opções para isso? Seu ramo de atividade permite pagar o valor que estou propondo? Será que não é mais interessante mantê-lo no imóvel pagando um valor abaixo do que o mercado pratica?

Trata-se de uma etapa longa, exaustiva e trabalhosa, mas que certamente te deixará melhor preparado para enfrentar o locatário e , principalmente, facilitando uma negociação amigável.


Na prática: case Edifício Plaza Iguatemi

Você deve estar se perguntando quais os resultados de observar todos os passos acima, então é exatamente o que vamos apresentar agora. Contratada para fazer a Revisão Trianual do Aluguel de um dos andares do Ed. Plaza Iguatemi, a CBRE buscou no mercado elementos comparativos, transações e ofertas na região, entendendo em qual grau poderiam ser comparáveis ao nosso imóvel alvo.


Essas informações de mercado foram obtidas através do departamento de pesquisa da CBRE, que monitora o mercado há mais de 33 anos, visitando trimestralmente cada edifício de São Paulo, construindo assim um vasto volume de informações.


Outro desafio foi relativo à área; neste imóvel a área utilizada é a BOMA, forma de medição ainda nova no Brasil, sendo aplicada em um reduzido número de imóveis. Aqui foi necessário fazer uma conversão para que todos os comparativos estivessem na mesma base de área. Os comparativos levantados tiveram que ser relativizados em função de sua especificação técnica e localização.

De posse de todas essas informações a negociação se deu de forma objetiva tendo por base o mercado. Como resultado, a CBRE obteve um aumento de 30% acima da inflação.

Saiba mais sobre o que os serviços de Asset Management podem fazer por você aqui.

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